2022년 부동산 전망

전문가 집단에서 전망하는 경제와 부동산 전망을 제대로 예측한적이 없다. 
 
경제가 좋다고 전망을 하든, 안 하든
집값이 오를 거라고 전망을 하든, 내릴 거라고 전망을 하든
지금까지 살펴보면 거의 대부분 틀렸다.  
 
전문기 집단이 전문적이 않다는게 나의 생각이다.
전문가 집단이 제대로 예측을 못하니 내 방식대로 예측해 본다.
나는 조만간에 집값이 많이 폭락할것이라고 예측 해 본다. 
 
부동산이나, 주식, 채권 등은 시장 수급에 의해서만 움직이지 않는다고 생각한다.
늘 사람의 심리가 내포되어 있기 땡순이다.
필요해서 사는 사람도 있지만, 값이 올를 것이라는 믿음 때문에 사는 사람도 많다. 
 
주택공급이 부족해서 부동산 가격이 올랐다고들 전문가들은 지적을 한다.
그러나 난 그렇게 보지 않는다. 
 
이를 나는 이렇게 해석해 본다.
구매자 보다 공급이 따라가지 못했다.
주택이 모자랏다기 보다는 구매자가 많다보니 공급이 못자라는 것 처럼 느껴졌고, 이는 구매자 수요를 폭증시킨 결과다라고 볼 수 있을것이다. 
 
주택공급은 지난 정부 보다 21.3%나 많았다.
2010년의 서울 가구 수는 357만 가구였다.
2019년엔 400만가구가 넘어섰다.
1인 가구가 많이 늘어나긴 했다.
현재 약 430만 가구정도 된다.
한 해 평균 약 5만 가구가 늘어난다.
그런데 서울 주택 공급은 매년 6~8만 채 늘어나고 있다.
주택공급이 부족해서 집값이 올랐다고 이야기 하기에는 설명이 안된다. 
 
10년 전,
2008년부터 2014년까지는 수요가 없어서 정부가 빛을 내서라도 집을 사라고 부추길 정도 였다.
매일 언론에서는, ‘깡통 전세’,  ‘하우스 푸어’등의 신조어를 쏫아 내며, 집을 가진자들을 걱정하느라 바빴다. 
 
그 당시 강남의 반포자, 래미안 아파트 모두 미분양 이었다.
미분양을 해결 못해 결국 부동산신탁회사에 통으로 넘겨주기까지 했었다.
지금은 30억이 넘는 아파트를 그때는 5~6억에도 아무도 사려하지 않았다. 
 
미분양 아파트를 싸게 분양한다고, 먼저 집을 샀던 사람들이 아파트 앞에서 시위하기도 했었다.

그때나 지금이나 주택보급률은 비슷하다.
오히려 그때보다 주택공급은 더 늘어났다.
반면에 서울 인구수는 매년 줄어들고 있다. 
 
그 때는 집을 못 팔아서 난리였고, 지금은 못  사서 난리다.
뭐가 달라졌을까? 
 
저금리와 유동성이 집값을 건드린 것이라 볼수 있을것 같다. COVID-19로 금리는 ZERO이고, 재난지원금등으로 인한 시중 유동성은 크진상황에서 이러한 자금이 부동산으로 몰렸다고 해석하는 것이 적당할것 같다. 
 
이는 우리나라 상황만이 아니다.
전 세계적인 현상이다.
우리나라 언론들이 연일 집값이 울ㅣ나라만 요동친것으로 난리쳤지만 이는 전부 거짓 이다. 
 
우리나라는 전세계에서 가장 COVID-19에 대비를 잘했고, 이 결과로 금리가 상대적으로 높았고 돈도 제일 적게 풀었다.
유럽과 미국은 제로금리에 돈도 천문학적으로 풀었다.
당연히 유럽과 미국에서 집값은 훨씬 더 올랐다. 
 
OECD 46개국 중 우리나라는 집값 상승률은 37위다.
우리나라 집값도 많이 오르긴 했지만, 다른 나라 집값이 훨씬 더 많이 올랐다.
부동산 보유세도 우리보다 훨씬 높은데도 말이다. 
 
60년대에 제가 태어났을 때, 100~130만 명 이상이 태어났다.
지금은 약 27만 명이 태어난다.
20~30%밖에 태어나지 않는다.
이는 궁극적으로 앞으로 부동산에 진입하는 구매자가 급격하게 줄어들것이라는 아주 쉽게 계산된다. 
 
유즘 청춘들은 다들 ‘영끌’로 샀다고 한다.
내 아들 딸도 이대열에 합류했다.
내가 이렇게 설명을 해도 마누라와 아이들을 이기지 못했다.
이는 다르게 보면 이미 살 사람은 대부분 샀다는 이야기로 설명될 수 있을 것이다.  
 
이제 금리는 오르고 있다.
미국은 테이퍼링을 끝내고 연준 금리를 올릴것이라는 것은 자명하다. 이른 선제적 대응으로, 이미 한국은행은 금리인상을 2번이나 단행했다.
2024년까지 기준금리가 2.50% 까지 오른다는 전망도 있다.
미국 기준금리가 오르면 우리는 외화 유출을 방어하기 위해 무조건 금리를 올려야 한다.
전 세계적으로 저금리와 유동성은 이미 끝났다고 본다.  
 
언론은 우리 가계부채는 GDP의 100%를 넘어섰다고 나라가 수렁에 빠질것 처럼 기사를 쏫아 낸다.
이것은 완전히 거짓 말이다.
가계부채에는 개인사업자 대출과 임대보증금은 빠져 있다.
모두 감안한다면 이미 우리 가계부채는 GDP의 160%가 넘고 최소 3,100조원이 넘는다.
GDP 대비 가계부채비율은 세계 최고수준이다.  
 
이런대도 가계 은행 연체율이 안정적이라고 한다.
그러나 연체율은 은행 대출 태도와 원금상환비중만 바뀌어도 한순간에 바뀌게 된다.
게다가 우리는 부동산 갭투자가 많다.
금리가 가파르게 오르면 어느 곳에서 봇물이 터질지 아무도 모른다.
공급부족을 너도 나도 이야기하는 바람에 정부도 전국적으로 83만호, 서울에만 32만호 이상 주택공급을 약속하고 있다.
내년에 입주물량만 전국적으로 35만 7천 가구, 수도권 19만 1천 가구정도 된다.
2023년 이후엔 3기 신도시가 본격적으로 입주하고,
전국에 56만 가구, 수도권 31만 가구가 매년 공급된다.
향후 10년간 역대 최대급 공급이 이미 시작됐다.
또, 2023년 이후부터는 임대사업자 주택물량도 40만 채 이상 매물로 나올 수 있다. 
 
디플레이션은 무섭다.
사람 심리가 들어가기 때문에 더 무섭다.
오늘의 소비를 가격이 더 싸지는 내일로 미루 될것이고,
소비가 줄고, 생산이 줄고, 고용이 줄고, 소득이 줄고...
이러한 현상이 무한 반복될 수 있다.
그래서 디플레이션이 무섭다. 
 
집값도 마찬가지로 나타날것으로 본다.
트리거가 생기면 한 순간에 상황이 달라 질 수 있다. 
 
금리는 올르고, 시중에 돈이 줄어들게 되면, 세계 최고의 가계부채는 한 순간에 무너 질 수 있다.
이런 상황이 예견되는데 공급은 더 많이 증가하고 있다.
그런데 인구는 절벽이다.  
 
인간은 합리적이지 않다.
튤립 뿌리 하나를 집 한 채 가격에도 먼저 사겠다고 난리친적이 있다.
하루아침에 튤립 뿌리 하나 때문에 수많은 사람들이 거지가 됐다.
인간은 전혀 합리적이지 않다. 
 
부동산도, 주식도, 환율도 내일의 가격은 아무도 모른다.
가격에는 늘 사람의 심리가 들어간다.
때론 광기가 들어간다. 
 
나는 멀지 않은 장래에 부동산의 폭락이 반드시 온다고 생각한다. 건설사는 아우성 칠것이고, 많은 영끌이 족들의 말로가 보인다. 
 
이젠 부동산이나 주식이 아니라 현금 보유율이 높이는 것이 중요하다.
이 현금은 폭풍후가 몰아치고 나면 엄청난 부를 가져다 줄것이지만, 지금의 부동산과 주식은 몰락을 자초할것으로 예상해 본다. 
 
2021년을 마무리하며...